baux Archives - Syndicat Départemental de la Propriété Privée Rurale
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Dans un arrêt récent (Cass. 3ème civ., 14 novembre 2019, n°17-31.618), la Cour de cassation semble à nouveau faire preuve d’une extrême sévérité à l’égard du propriétaire-bailleur. Il est de jurisprudence constante, à minima depuis 2014, que le bénéficiaire du congé doit - dans le cadre dudit congé - préciser s’il entend exploiter les biens à titre individuel ou dans un cadre sociétaire. Déjà à l’époque, de nombreux commentateurs ont pu relever que le bénéficiaire du congé n’avait plus la possibilité de modifier, à posteriori, certaines mentions du congé. La Cour de cassation va encore plus loin puisqu’elle nous apprend désormais que le bénéficiaire du congé ne peut pas non plus, dans le cadre de la procédure née de la contestation de ce congé, modifier sa position s’agissant de la provenance du matériel utilisé pour mettre en valeur les biens. En l’espèce, le bénéficiaire du congé avait initialement précisé qu’il...

L’article L.411-37 du Code rural oblige l’associé d’une société agricole bénéficiaire d’une mise à disposition de biens donnés à bail rural à se « consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ». La règle parait sur le papier on ne peut plus limpide, mais la Cour de cassation en précise très régulièrement les contours. Elle le fait à nouveau par arrêt du 12 septembre 2019 (Cass. 3ème civ., 12 septembre 2019, N°18-11.721) s’agissant d’une demande de cession de bail portée par deux copreneurs, membres d’une société agricole bénéficiaire d’une mise à disposition et réalisant, tous deux, des travaux au sein de celle-ci. La solution innove déjà sur ce point puisqu’en matière de copreneurs et généralement, la Cour de cassation sanctionne le fait, pour l’un des...

Le 12 septembre 2019, la Cour de cassation a pu rappeler une règle établie et non discutée selon laquelle celui qui entend se prévaloir d’un bail rural doit apporter la preuve de ce que les parties ont souhaité s’entendre sur l’existence et le montant du loyer (Cass. 3ème civ., 12 septembre 2019, n°18-14.406). Rien de nouveau donc, mais un rappel bienvenu puisque beaucoup semblent l’oublier. ...

Les faits : Un litige opposait le preneur à bail d’un corps de ferme à son bailleur. Le preneur a alors cessé de payer les fermages au bailleur qui, en réponse, lui a délivré un commandement de payer les fermages impayés. Cette mise en demeure étant restée sans réponse pendant plus de 2 ans, le bailleur a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux en résiliation de bail. Le preneur a demandé reconventionnellement l’annulation du commandement de payer et des dommages-intérêts. Que dit la loi ? Article L.411-31, I, 1° du CRPM «I,- sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L.411-32 et L.411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiements de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes...

La revalorisation exceptionnelle de 8 % liée à l’arrêté préfectoral de novembre 2015, par rapport à celui de décembre 2009, donne toute légitimité pour aller négocier la revalorisation de son fermage au renouvellement du bail ou au terme de 9 ans pour les baux long terme. Il y a bien sûr une forte probabilité que le preneur refuse cette demande surtout si le fermage est élevé. Si tel est le cas, la démarche mérite tout de même d’être tentée. Si le fermage est faible, cette démarche se justifie de plein droit. Elle pourra même donner lieu à la saisie du TPBR. Attention cependant à bien initialiser la demande avant le renouvellement du bail et à en conserver la trace. Conseil : contactez-nous pour une première analyse de votre situation....