L’exploitation des terres est soumise au Contrôle des Structures. Sauf exceptions, le candidat de votre choix doit obtenir, préalablement à l’établissement du bail, une Autorisation d’exploiter vos terres auprès de la DDTM*. Cette demande va donner lieu à publicité. Il est donc possible, et même probable, que d’autres exploitants se portent candidats. Si tel est le cas, Ils seront départagés selon les règles du SDREA** avec le risque que votre candidat n’obtienne pas le sésame requis.

* Direction Départementale des Territoires et de la Mer
** Schéma Directeur Régional des Exploitations Agricoles

Il existe plusieurs types de baux ruraux ayant chacun leurs avantages et inconvénients. Les plus utilisés sont le bail de neuf ans et les baux long terme de 18 ans, 25 ans, 25 ans à préavis long ou de carrière. Le choix du bail est à faire en fonction de vos objectifs patrimoniaux. Les baux de 9 ou 18 ans sont autant que possible à éviter pour de nombreuses raisons.

Le fermage est encadré par des Minima Maxima fonctions des Zones et des catégories de terres. Ces montants sont fixés au niveau départemental par Arrêté préfectoral pour les baux de 9 ans. Des majorations de ces montants restent possibles pour les baux long terme.

Le montant du fermage est un élément essentiel du bail mais ce n’est pas le seul. Il s’impose également de fixer la participation du preneur aux taxes communales et intercommunales, l’échelonnement des paiements, la prise en charge des frais notariaux, etc.
De nombreux aspects qualitatifs, peuvent également précisés dans le bail. Par exemple : le droit de visite, des contraintes d’épandage, une clause de reprise sexennale, etc.

Le règlement du fermage (et participation aux taxes foncières) est dû par le preneur à l’échéance fixée dans le bail. Celle-ci se situe généralement à fin septembre. Le preneur doit donc régler le fermage avant cette date.
Faute de justification de sa part, il convient de lui adresser une Mise en demeure de payer avec un formalisme approprié rappelant les risques de résiliation auxquels il s’expose.

Les accidents engageant la responsabilité d’un propriétaire agricole, bailleur ou non, sont nombreux. A titre d’exemples :
– la chute d’un arbre de talus ou de bordure sur une route, une ligne électrique ou téléphonique, une voie de chemin de fer ou le bâtiment d’autrui, etc.
– un accident humain dans un étang ou un trou d’eau non signalé et mal protégé, etc….
Ne pas être couvert par une assurance RC c’est prendre le risque de devoir éventuellement supporter les lourdes conséquences financières d’un sinistre engageant votre responsabilité.
Elle ne dispense cependant pas le propriétaire du bon entretien de ses biens notamment d’abattre les arbres morts ou à risque et de vérifier le bon état des digues d’étangs.
L’adhésion permet de bénéficier d’une assurance RC pour les terres agricoles et éventuellement pour les surfaces non agricoles (friches, bosquets et étangs)

Sauf résiliation amiable ou manquements graves et avérés du preneur permettant une résiliation par décision de justice, il n’est aisé de mettre fin à un bail de 9 ans même à l’échéance.
Le Congé reprise est généralement la seule solution pour disposer de vos terres à l’échéance du bail mais cette possibilité est soumise à des conditions et à une procédure rigoureuse.

Il est difficile d’imposer une revalorisation du fermage à votre preneur. Si votre fermage s’avère extrêmement faible en référence aux Minima par catégories de terres, vous pouvez exiger une Mise en conformité du prix du bail.

Le Congé retraite vous donne cette possibilité dès lors que votre preneur à bien atteint l’âge légal de la retraite càd 62 ans à l’échéance du bail ou de ses renouvellements. Des solutions existent également pour limiter le renouvellement.

La cession du bail par le preneur à son conjoint ou à un descendant requiert l’accord du bailleur mais celui-ci ne peut s’y opposer sans raison. Le preneur qui ne respecte pas cette obligation s’expose à la résiliation du bail.

Les dispositions du statut du fermage ne s’appliquent pas, en totalité ou partiellement, à certaines conventions de mise à disposition de foncier agricole limitativement énumérées par le Code rural ou le Code civil.
Les propriétaires et exploitants intéressés doivent y recourir avec précaution pour éviter la requalification du contrat en bail rural.
Citons les principaux : le prêt à usage ou commodat, la convention d’occupation précaire, le bail d’un an, la prise de bétail en pension et le bail de petite parcelle.

Le foncier agricole prend de plus en plus de valeur. Il est donc dans votre intérêt d’éviter toute décision hâtive. La démarche à suivre justifie de distinguer la vente de terres louées et celle des terres libres. Ces dernières se vendant généralement à des prix supérieurs.
La SAFER* dispose d’un droit de préemption sur l’ensemble des ventes. Il lui est même possible de préempter à un prix réduit.
Le preneur installé depuis plus de 3 ans dispose, sauf exceptions, d’un droit de préemption prioritaire sur celui de la SAFER si la vente envisagée concerne les terres qu’il occupe.
* SAFER Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural.